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使用例: 金利ゼロの住宅ローン検討例

具体的な例を通して、iLoan Calcの使用方法をご紹介いたします。


なお、ローンの借り入れ、返済方法に関してのコメントは、あくまでもNatsuの個人的意見です。実際にお借り入れの際には、iLoan Calcを利用して十分検討の上、ご自身での判断をお願いします。

今回のテーマは「金利ゼロローンとの比較」です。

iLoan Calc ver3.0 から、金利をゼロパーセントに設定できるようになりました。この機能を用いて、少し前に話題となった東京スター銀行のスターゼロ住宅ローン(申し込みはすでに終了しています)と他のローン(SBI住宅ローンのフラット35S)を比較する例を紹介します。

ここでは、3000万円を借り入れした場合の返済プランについて検討していきます。比較する住宅ローンは以下の二つ。

スターゼロ住宅ローンは金利がゼロなので利息分はかかりません。そのかわり、最高借り入れ期間が短く、月々の負担が大きくなることが懸念されます。それに比べ、フラット35Sはローン期間を長くできるため月々の負担は小さくなります。また、ローン期間を通じて金利が決まっているので予期せぬ高額出費を強いられる心配もありません。もちろん、利息の支払いは発生するため、トータルでみた場合の総支払額はどうしても金利が高いほど、また、期間が長いほど大きくなります。しかしながら、月々の支払額というのは生活を維持するためには重要なポイントです。これらのポイントを踏まえて以下で二つのローンを比較していきます。

2010年8月時点での情報です

東京スター銀行:スターゼロ住宅ローン

ついに住宅ローンの金利がゼロパーセントになるような時代がやってきたようです。ただし、この住宅ローンは、最高借り入れ期間が15年であること、また、借入時に必要な初期手数料が高額なこと等、いくつか注意が必要です。また、ローン期間中には「メンテナンスパック」と呼ばれる保証に加入する必要があります。

設定

iLoan Calc スターゼロ(ローン条件)

それではさっそくスターゼロ住宅ローンの設定を行います。ポイントは金利が期間を通じてゼロであること。また、借り入れ期間はスターゼロ住宅ローンの最長期間である15年としました。


iLoan Calc スターゼロ(諸費用)

次に、諸費用の設定を行います。スターゼロ住宅ローンは、他の住宅ローンに比べて事務手数料が高いのが特徴です。また、保証その他がパックになったメンテナンスパックと呼ばれるものへの加入が必要となります。メンテナンスパックは、ローン残高に対して定率での支払いが必要となります。これらの諸費用を順次設定していきます。


iLoan Calc スターゼロ(諸費用)

まず事務手数料から設定します。事務手数料は「ご融資金額の5.25%」とあるので、諸費用設定画面にて「全額前払い(定率)」を選択し、5.250%と入力します。


iLoan Calc スターゼロ(諸費用)

次に、メンテナンスパックの設定を行います。メンテナンスパックはその内容から、年利0.504%のメンテナンスパック1と年利0.702%のメンテナンスパック2に分かれているようです。

ここでは、最低限の保証が組み込まれているメンテナンスパック1を選択したとしましょう。諸費用設定画面にて「毎年払い(定率)」を選択し、0.504%と入力します。


試算結果

iLoan Calc スターゼロ(試算結果)

さっそく試算結果を見てみると、利息はゼロ円、諸費用が合計で278万円ほどかかっていることがわかります。利息がゼロというのは非常に大きいですね。

ただし、ひとつ注意点としては、借り入れ期間が短いので毎月の返済額が大きくなってしまいます。月々16万円以上。これに加えて、メンテナンスパック費や固定資産税、さらにマンションであれば管理費や駐車場代なども必要となります。月々の負担が大きすぎないか、少し心配になりませんか?


フラット35S|SBI住宅ローン

今申し込むと(2010年8月現在)、当初10年間の年率が1.0パーセントマイナスになるようですね。これはお得。ということで、このローンを検討対象としてみました。また、スターゼロ住宅ローンで懸念点となっていた月々の支払い額が小さくなるよう、借り入れ期間は少し長めにとってみましょう。

設定

iLoan Calc SBIフラット35S(ローン条件)

金額は同じ3000万円。期間はスターゼロ住宅ローンよりも10年長く25年としてみます。この10年の差が、月々の負担を大きく軽減してくれるのです。


iLoan Calc SBIフラット35S(金利)

次に金利を設定していきます(8月の実効金利を用いています)。

35年固定金利が2.23%ですが、当初10年間はここから-1.0%。さらに、その後11年目から20年目までは-0.3%となります(詳しくはこちらを参照のこと)。したがって、金利設定は左のようになります。


iLoan Calc SBIフラット35S(諸費用)

諸費用の設定です。

フラット35Sの事務手数料は融資金額の2.1%なので、「全額前払い(年率)」を選択し2.1%と入力します。また、住宅金融支援機構の団体信用生命保険(団信)への加入が条件となりますので、「毎年払い(年率)」を選択し0.358%と入力します。


試算結果

iLoan Calc SBIフラット35S(試算結果)

設定が終了したので試算結果を見てみましょう。利息の支払いが600万円強必要となりますが、月々の返済額は12万円弱です。スターゼロ住宅ローンに比べ4万円以上の差がでてきます。


ローン比較

ローンの設定が終わったらそれぞれ保存しておき、両者を比較してみます。

iLoan Calc 比較

まずはじめに残高の推移(上)を見てみましょう。スターゼロ住宅ローン(水色)の方が10年早く、しかもものすごいスピードで残高が減っています。これこそが金利ゼロの効果ですね。

そして、基本情報(下)の利息合計を見てみると、スターゼロ住宅ローンでは実際に利息がゼロとなっていることが確認できます。一方、フラット35Sの方は利息が600万円を超えています。


iLoan Calc 比較

次に、月々の返済額を比較してみます。上下のグラフをそれぞれ左にスクロールしてみましょう。

最大時でもフラット35の方が4万円も安いことがわかります。つまり、年間で50万円近くの差が出るということですね。この差額を計画的に積み立てて、余裕があるときに繰り上げ返済をするというのもひとつの手でしょう。


iLoan Calc 比較

最後に総支払額の比較です。トータルとしては530万円強の差が出ました。


ローン借入時に生活に余裕があるのであれば、スターゼロ住宅ローンは明らかにお得です。しかしながら、ローン期間である15年間の間に生活費が底をつきてしまっては意味がありません。例えば、15年間の間にお子様の受験や車の購入など、まとまったお金が必要になることもあるかと思います。そのとき苦しくならないよう、支払い総額上のメリットと月々の返済額から見たメリットを十分に検討していきたいものですね。

以上、二つのローンを「総支払額」「月々の返済額」の視点から比較してみました。iLoan Calcでは、このように、総支払額だけではなく、様々な角度からローンの検討が行えます。トータルの支払額を少なくすることだけが賢いローンの借り方とは限りません。iLoan Calcを利用して、様々なローンを上手に比較してみてください。